Plan Urbanistic Zonal (PUZ)

Planul Urbanistic Zonal (PUZ) este o documentatie de urbanism ce reglementeaza o zona. Prin PUZ se pot modifica procentul de ocupare al terenului, coeficientul de utilizare al terenului, regimul de inaltime, functiunea terenului etc.

Ce reprezinta PUZ (Plan Urbanistic Zonal)

Potrivit Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului cu completarile si modificarile ulterioare, Planul Urbanistic Zonal, numit in cele ce urmeaza si PUZ, reprezinta un „instrument de planificare urbana de reglementare specifica, prin care se coordoneaza dezvoltarea urbanistica a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamica urbana accentuata”.

Importanta pe care PUZ o are in dezvoltarea unei zone este sustinuta si justificata, pe de o parte, de elementele pe care le include – obiective, reglementari (permisiunile si restrictiile) specifice care trebuie sa se aplice legat de modul de ocupare si utilizare al terenurilor si de conformare a constructiilor din zona care se studiaza.

Cand este necesar PUZ

PUZ are rolul de a evidentia zonele pe care PUG nu poate sa le reglementeze complet, analizand toata suita de elemente contextuale, cu scopul de a determina impactul pe care constructiile care ar urma sa fie ridicate ar putea sa-l aiba asupra amenajarilor care exista deja in zona respectiva.

Rolul pe care un PUZ il are induce necesitatea solicitarii sale de catre autoritati prin certificat de urbanism.

Avand in vedere aspectele mentionate anterior, se poate deduce ca PUZ reprezinta de fapt un act ale carui reglementari modifica structura planului urbanistic general in situatiile in care poate exista un impact asupra: functiunii pe care zona o are, regimului de construire, limita superioara admisa pentru inaltime, CUT (coeficient de utilizare a terenului), POT (procent de ocupare a terenului), retragerea unor constructii fata de aliniament si, nu in cele din urma, in situatiile in care exista un impact asupra distantelor fata de limitele parcelei – limite laterale si posterioare ale acesteia.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul PUZ

Potrivit Ghidului privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUZ, in practica urbanistica exista urmatoarele categorii de probleme care sunt abordate in cadrul PUZ:

Dezvoltarea infrastructurii edilitate (de folos public);
Impartirea terenurilor in zone functionale si compatibilitatea dintre acestea;
Indicii urbanistici si indicatorii urbanistici – regimul de inaltime, regimul de aliniere, coeficientul de utilizare a terenului, procentul de ocupare a terenului;
Masuri de delimitare si protejare a fondului arhitectural-urbanistic – daca in zona studiata in vederea elaborarii PUZ exista fond arhitectural-urbanistic inregistrat ca fiind valoros, acesta trebuie sa fie delimitat si protejat;
Masuri de delimitare si/sau eliminare efecte riscuri naturale si antropice – daca in zona studiata poate fi vorba despre asemenea riscuri;
Masuri in vederea protectiei mediului, in functie de rezultatul programelor specifice;
Mentionare obiective de utilitate publica, in conformitate cu reglementarile statutului de utilitate publica in tara;
Organizare retele stradale – strazi (categoriile: I, II, III, IV), poduri, pasarele, pasaje s.a.m.d.
Statutul juridic si circulatia terenurilor;
Organizarea urbanistic-arhitecturala in conformitate cu atributele structurii urbane;
Nu in ultimul rand, reglementari specifice detaliate – in ceea ce priveste permisiunile si restrictiile – incluse in Regulamentul local de urbanism anexat Planului Urbanistic Zonal.

Parametri modificabili prin Planul Urbanistic Zonal (PUZ)

Prin PUZ pot fi modificati urmatorii parametri:

Retrageri frontale, posterioare si laterale, fata de limitele de proprietate;
Accesul auto si modul de racord cu drumurile – orasenesti, judetene, nationale, europene, expres, autostrazi;
Aliniamentul constructiei care urmeaza sa fie ridicata in raport cu parcelele cu care se invecineaza;
Unele zone de protectie a imprejurimilor;
CUT – coeficient de utilizare a terenului;
POT – procent de ocupare a terenului;
Regimul de inaltime;
Inaltimi – maxim admisa si la cornisa, pe care constructia le va avea;
Constituirea unor functiuni mixte sau supletive zonei studiate;
Scoatere din extravilan si introducere intravilan;

Lista nu este exhaustiva, prin PUZ putand fi modificati si alti parametri solicitati prin certificatul de urbanism.

Etapele derularii proiectului de urbanism atunci cand se intocmeste PUZ

Pana la momentul aprobarii PUZ este necesar sa se parcurga anumiti pasi in ordinea indicata in cele ce urmeaza:

Obtinere Certificat de Urbanism
Se va intocmi documentatia necesara in vederea obtinerii Certificatului de Urbanism, in scopul obtinerii aprobarii PUZ. Ulterior, se obtine Certificatul de Urbanism necesar intocmirii PUZ
Studii specifice
Dupa obtinerea Certificatul de Urbanism se intocmesc studiul geotehnic si ridicare topografica.
Procesul continua cu intocmirea Studiului de Oportunitate – care va pune in evidenta fezabilitatea investitiei.

Continutul cadru al studiului de oportunitate

Cadrul pe baza caruia se realizeaza studiul de oportunitate cuprinde:

informatii privind localitatea;
informatii privind terenul;
o analiza detaliata privind infrastructura;
o analiza privind confuguratia spatial volumetrica a zonei si tipurile de functiuni pentru terenuri intravilane;
o analiza privind conditiile de mediu;
o parte care cuprinde interferente functional-configurative;
in final se mentioneaza concluziile.

Informatiile privind localitatea trebuie sa contina urmatoarele date:

suprafata localitatii;
bilantul si mobilitatea demografica;
numarul locuitorilor;
o estimare cu privire la numarul de locuitori pe urmatorii cinci ani.

Informatiile privind terenul se refera la:

pozitia terenului in localitate;
includerea planurilor vechi ale terenului acolo unde este cazul;
configuratia acestuia (studiu geo, planuri de cadastru, ridicare topografica);
destinatia terenului;
dotarile terenului (unde se mentioneaza date cu privire la infrastructura propusa si cea existenta);
date privind proprietatea (incadrarea juridica, planul de amplasament si fisa corpului de proprietate), incluzandu-se si o analiza a zonelor invecinate.

Analiza privind infrastructura contine:

date referitoare la conditiile de trafic (valori, management, capacitati);
tipurile de drumuri, care pot fi de patru feluri: national, judetean, comunal sau de exploatare;
informatii privitoare la transportul public;
dar si capacitatile de trafic;
o analiza a capacitatii utilitatilor existente la nivel de localitate, dar si a capacitatii utilitatilor propuse;
locatiile retelelor edilitare, ale statiilor de pompare si punctelor termice.

Analiza privind configuratia spatial volumetrica a zonei si a tipurilor de functiuni pentru terenurile din intravilan se realizeaza printr-o prezentare prin scheme si trebuie sa cuprinda informatii referitoare la:

coeficientul de utilizare a terenului;
procentul de ocupare a terenului;
inaltimea maxima pe care o poate avea imobilul;
regulamentele existente aprobate, daca este cazul.

Analiza conditiilor de mediu este mai putin detaliata si aceasta presupune o evaluare a structurii terenului, in care se mentioneaza si detalii privind densitatile si spatiile de recreere (spatii verzi) raportate la numarul locuitorilor.

Interferentele functional-cognitive se refera la relatiile stabilite intre elementele de structura urbana a zonei analizate. De asemenea, prezentarea se realizeaza prin intermediul schemelor.

Ultima parte, cea referitoare la concluzii, trebuie sa cuprinda mai multe aspecte, precum:

prognoza de compozitie urbana (justificarea posibilului coeficient de utilizare a terenului si procent de ocupare a terenului);
elemente generatoare regulament;
o analiza SWOT;
un rezumat al analizei;
elemente conceptuale;
strategia de dezvoltare urbana.

Se informeaza populatia in legatura cu dorinta de a se executa studiul mentionat anterior.
Intentia elaborarii PUZ si scopul elaborarii acestuia, se aduc la cunostinta populatiei prin mijloace media specifice – inclusiv anunt informare la Primarie si panou informativ la teren.
Urmeaza ca in cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism si Amenajare a Teritoriului (CTUAT) sa se sustina Studiul de Oportunitate intocmit, in vederea obtinerii aprobarii CTUAT.
Dupa aprobare de catre CTUAT se transmite rezolutia catre proiectant si beneficiar.
Intocmirea PUZ
Procesul continua cu intocmirea PUZ – parti desenate si parte scrisa (memoriu si regulament local de urbanism).
Pentru anuntarea intentiei de intocmire PUZ se informeaza populatia similar Studiului de Oportunitate.
Obtinere avize

Avizele specificate in avizul de oportunitate se pot obtine in doua etape. Numarul acestora depind de complexitatea temei cadru a documentatiei si a vecinatatii amplasamentului studiat.

In cadrul comisiilor tehnice – de mediu, circulatii, retele edilitare, monumente istorice s.a.m.d. – se vor sustine documentatiile in vederea obtinerii avizelor tehnice.

Prin Certificatul de Urbanism si Avizul de Oportunitate se solicita avize diferite de la un proiect la altul, obtinerea acestora fiind necesara pentru a se vedea situatia terenului si/sau constructiei si pentru a se stabili impactul pe care propunerea supusa avizarii il va avea asupra zonei.

In principiu, dupa caz, este vorba despre urmatoarele tipuri de avize:

de utilitati – pentru energie electrica, gaz, apa, canalizare, telefonie, salubritate, internet, transport urban. Acestea exprima un aviz de principiu, doar ulterior putand fi intocmite proiecte de bransament;
de mediu – obligatoriu, indiferent de lucrare.
din partea unor structuri speciale, daca este cazul – de la SRI, MAI, MaPN, AACR, Ministerul Apelor si Padurilor;
tehnice – necesare atunci cand se modifica constructii existente. ISC si MCC, de exemplu, atunci cand in speta sunt implicate cladiri declarate monumente istorice sau cladiri localizate in zone protejate;
privind siguranta populatiei – se pot solicita pentru constructia unor cladiri publice. Poate fi vorba de ISU, DSP etc.;
privind traficul rutier si modalitatile de acces in incinta (CNADNR, DRDP,CFR, MT);
acord notarial al vecinilor, de asemenea, in cazurile in care este necesar.

Daca documentatia este corect intocmita, un astfel de aviz poate fi obtinut in 7-30 de zile, in functie de autoritatea competenta.

Taxele de obtinere cresc in functie de mai multi factori: amploarea proiectului, amplasarea si destinatia pe care o are constructia s.a.m.d.

Toate avizele obtinute se vor depune in copie la dosarul care va fi inaintat la Primaria de care apartine amplasamentul in care urmeaza sa se faca investitia. Originalele sunt pastrate de catre beneficiarul proiectului.

Sustinerea documentatiei PUZ

Se realizeaza in cadrul CTUAT, la Primaria sau Consiliu Judetean, pe raza teritoriala a investitiei. Proiectul trebuie sa aiba finalizate partea scrisa si cea desenata.

Conform indrumarii primite de la comisia tehnica, pot fi aduse modificari si/sau completari. In final, se sustine din nou documentatia PUZ si se aproba de catre CTUAT.

Valabilitatea PUZ de la momentul aprobarii este de cinci ani – in tot acest timp beneficiarul trebuie sa obtina autorizatia de construire pentru cladirea (pot fi si mai multe) descrisa in ilustrarea de tema.

Continut cadru PUZ

Potrivit Art.18, alin (1), Ordinul nr. 233/2016 – pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul si de elaborare si actualizare a documentatiilor de urbanism:

Planul urbanistic zonal (P.U.Z.) cuprinde reglementari specifice pentru zona studiata, conform prevederilor legii, structurate in piese scrise si desenate. Piesele scrise sunt formate din memoriul general si regulamentul local de urbanism.

Piese scrise

Memoriu general

Memoriul general include:

Introducere (date de recunoastere a documentatiei, obiectivul PUZ-ului, surse documentare);
Situatia existenta (evolutia zonei, incadrarea in localitate, elemente ale cadrului natural, circulatia, ocuparea terenurilor, echiparea edilitare, probleme de mediu);
Propuneri de dezvoltare urbanistica (concluzii ale studiilor de fundamentare, prevederi PUG, valorificarea cadrului natural, modernizarea circulatiei, zonificare functionala- reglementari, bilant territorial, indici urbanistici, dezvoltarea echiparii edilitare, protectia mediului);
Concluzii.

Regulamentul local de urbanism (RLU)

Reglementarile PUZ sunt detaliate in forma unor prescriptii in Regulamentul local de urbanism.

Permisiunile si restrictiile cuprinse in RLU sunt obligatorii pe intreg teritoriu ce face obiectul PUZ. Un PUZ aprobat, RLU aferent acestuia constituie act de autoritate al administratiei publice locale.

Structura RLU:

Dispozitii generale;
Reguli de baza privind modul de ocupare a terenurilor;
Zonificare functionala;
Prevederi la nivelul unitatilor si subunitatilor functionale
Unitati teritoriale de referinta

Piese desenate

Potrivit legii, continutul cadru PUZ dispune ca piesele desenate sa fie intocmite pe suport topografic actualizat si sa cuprinda:

incadrarea in localitate a zonei studiate prin PUZ;
analiza situatiei existente – inclusiv prin includerea si evidentierea disfunctionalitatilor;
propuneri pentru o zonificare functionala;
propuneri care privesc echiparea edilitara;
propuneri care privesc circulatia juridica a terenurilor – inclusiv obiective de utilitate publica;
propuneri pentru ilustrarea urbanistica a zonei studiate.

Cartogramele, schemele, graficele s.a.m.d, pot sa completeze piesele grafice. Acestea trebuie sa fie editate in format A2, A3 sau A4 si pot sa ilustreze concluziile unor studii de fundamentare care sustin propuneri de reglementare ce privesc dezvoltarea zonei care se studiaza in PUZ – bineinteles, insotesc parti scrise.

Alte aspecte importante ale intocmirii unui PUZ

Pentru intocmirea PUZ cel mai potrivit este sa se apeleze la un urbanist care are drept de semnatura;
PUZ se intocmeste la solicitarea beneficiarului care va suporta si costurile pentru proiectare si avizare;
In situatia in care PUZ a fost realizat la solicitarea unei singure persoane, iar acesta nu este conform cu ceea ce isi doresc alti proprietari din vecinatate, dupa 12 luni se poate intocmi un alt PUZ, cu mentiunea ca trebuie sa fie argumentat solid.

Sfaturi utile pentru alegerea unui arhitect urbanist pentru proiectul PUZ

Cea mai potrivita optiune pentru alegerea urbanistului care sa intocmeasca PUZ consta intr-o verificare a Registrul Urbanistilor din Romania, context in care sa se selecteze membri din judetul sau localitatea din zona studiata.

Pentru a vedea cum lucreaza un urbanist care sa intocmeasca PUZ, cea mai buna solutie poate fi asigurata prin verificarea unor proiecte similare, publicate pe site-ul primariei. Aceste proiecte au semnatura celor care le-au realizat.